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天津经济技术开发区政府投资建设物业的维护维修管理规定
  • 时间:2016-09-26

二〇一〇年四月二十九日经天津经济技术开发区管理委员会《关于印发<天津经济技术开发区政府投资物业的维护维修管理规定>的通知》(津开发〔2010〕46号)首次发布。

根据二〇一〇年八月三十日《天津经济技术开发区管理委员会令第142号》修正,二〇一〇年八月三十日《天津经济技术开发区管理委员会令第142号》重新发布,自二〇一〇年八月三十日起施行,二〇一五年八月二十九日废止。

根据二〇一五年十二月二十六日《天津经济技术开发区管理委员会关于重新公布<天津经济技术开发区政府投资建设项目审计监督暂行办法>等规范性文件的通知》重新发布,自二〇一五年十二月十一日起施行,二〇二〇年十二月十日废止。)


第一章  总 则


第一条 为加强和规范天津经济技术开发区(以下简称“开发区”)政府投资建设物业的维护维修工作,建立责任明确、程序健全、保障有力的物业维护维修管理体制,更好的发挥物业的使用功能,制定本规定。

第二条 本规定所称物业是指已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑物、构筑物及其所属配套设施与场地。

第三条 本规定适用于开发区管理委员会(以下简称“管委会”)投资建设或购买的登记在管委会机关事务中心和天津经济技术开发区国有资产经营公司(以下简称“产权单位”)名下的物业的维护维修工作。

没有登记在以上产权单位的政府投资建设物业的维护维修办法,按管委会有关规定执行。

特殊工作性质物业维护维修有特殊规定的,从其规定。


第二章  维护维修范围


第四条 根据物业的完好程度和维修工作量,物业维护维修分为日常维护、小型维修、大中型维修和翻修。

第五条 日常维护是指以保持物业原有的完损等级和使用功能为目的的日常养护工程。其项目主要包括:

1.建筑物、构筑物、设施设备、场地等的日常维护与保养;

2.水、电、气、热、空调、电梯、消防、安保等系统设施设备的日常保养及易损配件更换;

3.门窗等室内设施的保养和易损配件更换;

4.截门、冲水阀等给排水系统的保养和易损配件更换;

5.灯具、插座、开关以及弱电系统的日常维护与易损配件更换;

6.上下水管道疏通;

7.内墙、顶棚小面积粉刷修补、内墙贴装维修,室内外墙地面小面积维修;

8.道路、场地、围墙、路灯、标识标牌等及相关设施的保养;

9.其他日常维修养护工作。

第六条 小型维修是指以及时修复物业的小损坏为目的维修工程。其项目主要包括:

1.屋面检漏与修补工程;

2.天沟、斜沟、泛水及落管的检修或防锈;

3.门窗等室内设施的检修和油漆;

4.水、电、气、热、空调、弱电、安保等系统设施设备的维修;

5.内墙、顶棚较大面积粉刷;楼地面较大面积修补;

6.上下水管道维修与小范围改造;

7.道路、场地、围墙、路灯、标识标牌、停车场等设施局部整修;

8.电梯、消防、避雷、高压设备、二次供水等设施设备的检测与维修;

9.地面沉降检测;

10.其他小型维修。

第七条 大中型维修是指日常维护、小型维修以外,凡需要牵动、拆换少量或部分主体构件的维修工程以及设施设备的更新改造。大中型维修也包括成片多幢或面积较大的单幢楼房大部分严重损坏和因使用人重新调整,需进行有计划的成片维修和改变房屋面貌的维修工程。其项目主要包括:

1.基础局部损坏,发生不均匀沉降,并有继续加剧的趋势,采取局部加固处理后可继续使用;

2.部分墙、柱裂缝、倾斜、鼓闪等损坏较严重并有继续加剧的趋势,但承重墙并未受严重损坏,经部分维修还能使用;

3.楼地面、顶棚、墙面等部位大面积损坏;

4.楼(屋)面大面积漏雨需重新实施防水工程或屋顶结构严重损坏,部分屋面已塌陷并有加剧趋势,需进行大面积维修;

5.水、电、气、热、空调、电梯、弱电、安保等系统设备、设施、管线等损坏严重、已影响正常使用,需进行大部分或全部更换;

6.道路、护坡、挡土墙、排污管沟等附属设施工程的整治和改建;

7.消防设施的更新与改造;

8.其他大中型维修。

第八条 翻修是指需要全部拆除、另行设计、重新建造的物业工程。主要包括:

1.主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险的建筑物、构筑物;

2.因自然灾害破坏严重,不能继续使用的建筑物、构筑物:

3.没有修缮价值的建筑物、构筑物;

4.规划范围内需要拆迁恢复的建筑物、构筑物。

第九条 对日常维护、小型维修、大中型维修、翻修区分有争议的,由产权单位协调解决。

第十条 维修范围限于正常使用情况下的自然损坏以及因不可抗力而造成的损坏。因他人故意或过失造成损坏的,使用单位或产权单位应当依法要求侵害人维修或赔偿。


第三章  日常维护和小型维修


第十一条 产权单位负责其直接管理的非经营性物业的日常维护和小型维修。

日常维护和小型维修费用列入专项经费,专款专用。

日常维护由产权单位依法聘请物业服务企业完成。小型维修由产权单位按照有关规定组织实施。

第十二条 产权单位委托管理的非经营性物业的日常维护和小型维修由使用单位负责。日常维护由使用单位依法聘请物业服务企业完成。小型维修由使用单位自行组织实施。日常维护和小型维修费用由使用单位自筹。

第十三条 由产权单位或特定使用单位进行完全市场化经营的物业,其物业日常维护和小型维修由经营单位负责,经费自筹。

日常维护和小型维修由经营单位或特定使用单位组织实施。经营单位可依法聘用物业服务企业或专业服务企业完成。

由产权单位或特定使用单位经营的无收入或收入低于市场水平,需补贴或特殊政策支持的政策性物业,其日常维护和小型维修由经营单位负责,财政可根据实际情况予以适当经费补贴。

第十四条 产权单位、使用单位主管部门按年度根据各物业使用单位的申请及物业的使用年限、损坏程度、执行政策等情况上报预算,财政部门在下一年度预算内核定各非经营性物业和政策性经营物业的日常维护费用和补贴费用。

第十五条 负责日常维护和小型维修工作的单位应当按照规定指派具有专业技能的人员或专业服务企业加强对物业的日常检查和维护保养工作,并建立物业维护维修档案。

第十六条 产权单位应当定期会同使用单位及其主管部门对各物业的日常维护情况进行检查,监督日常维护工作开展,并建立所属物业维护维修数据库。


第四章  大中型维修和翻修


第十七条 负责日常维护和小型维修工作的单位应当加强日常维护和小型维修,减少大中型维修频率。物业竣工交付使用10年内,最多每5年安排一次大中型维修;交付使用超过10年的物业,最多每3年安排一次;交付使用超过20年的物业,最多每2年安排一次。

一次立项,需要分期、分步实施的物业大中型维修项目,按一次计算。

第十八条 物业在竣工验收交付使用5年内,出现因日常维护不当或小型维修不及时造成的本规定第七条第3至7项情形而必须进行大中型维修的,由产权单位直接管理或经营的,管委会将追究产权单位责任;产权单位委托管理或经营的,管委会将追究使用单位或经营单位的责任。

物业在竣工验收交付使用5年内,出现因设计审查、施工管理、设备采购等环节工作疏漏原因造成的本规定第七条第1至7项质量问题,必须进行大中型维修的,管委会将追究相关主管单位的责任。

第十九条 物业使用单位应当于每年8月30日前将下一年度日常维护和小型维修以外的大中型维修和翻修项目申请报产权单位。

第二十条 产权单位负责将下一年度大中型维修和翻修项目列入维修项目数据库,会同相关主管部门根据维修标准对各单位申报的维修项目及维修经费预算逐一进行实地核查,批准维修、翻修方案和标准。必要时组织有关专业机构和人员对申请的维修、翻修项目进行鉴定和可行性评估。有关费用经发展改革部门审批后由财政部门按计划列入项目前期费用。

第二十一条 大中型维修和翻修项目由产权单位按照规定办理立项等审批手续,管委会基建中心应当予以协助。

第二十二条 大中型维修和翻修项目由产权单位委托基建中心按照有关规定组织实施。

产权单位委托基建中心实施大中型维修项目时,应当向基建中心提供完整的竣工图纸。

第二十三条 基建中心在制定维修方案时,应当充分听取使用单位和产权单位的要求和意见,保障项目立项和实施的及时性、准确性。在项目实施过程中维修方案一般情况下不改动。如确需改动维修方案的,应当由产权单位重新办理投资变更手续,报管委会审批。

维修工程竣工后,由基建中心组织产权单位、使用单位及其主管部门等相关单位参与验收。

第二十四条 产权单位应当对维修竣工的物业建立完整的维修工程施工技术档案,并应当将大中型维修档案纳入物业维修档案数据库,为房屋维护维修工作提供依据。

第二十五条 因突发事件或不可抗力造成物业必须及时进行大中型维修的,由产权单位报管委会决定后先行维修,并按有关规定办理审批手续。


第五章  附   则


第二十六条 保修期内物业的维修按照建设施工合同和有关规定办理。物业使用单位应当及时报修,产权单位、建设单位应当监督保修单位履行保修责任。

第二十七条 物业维护维修标准按照国家有关规定和管委会有关规定执行。

第二十八条 本规定自二〇一五年十二月十一日起施行,二〇二〇年十二月十日废止。


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